Ce qu’on a tendance à oublier avec l’immobilier

Par Simone Wapler

Il est courant d’omettre les amortissements lorsqu’on parle d’immobilier. Pourtant prendre en compte ces dépenses futures est essentiel pour faire de bons choix d’investissement. D’autant plus que la rentabilité de l’immobilier est très ténue, comme le démontre un récent rapport parlementaire.

Dans ma dernière chronique, je publiais une carte présentant un comparatif entre la location et l’achat de sa résidence principale, l’idée étant de répondre à la question « au bout de combien de temps devient-il rentable de l’acheter plutôt que de la louer ? ».

Achat ou location : combien de temps pour rentabiliser l’achat de sa résidence principale ?

La réponse est très classique : « ça dépend ».

Ça dépend :

·      de l’interventionnisme de l’État et des collectivités locales dans les loyers (encadrement)

·      des taux d’intérêt

·      des taxes foncières

·      des charges de copropriété

·      de la réglementation de l’habitat et des normes  techniques qui le régissent.

Évidemment, pour dresser une telle carte, Le Parisien a pris des hypothèses, notamment sur l’évolution de ces chiffres dans la durée. Mes propres données rétrospectives sur les évolutions des loyers, des taxes foncières et des charges sur des périodes de trente ans sont différentes : inférieures pour les loyers et supérieures pour les charges et travaux. Et infiniment supérieurs pour mes travaux forcés et contraints de « mise aux normes ». Ce qui veut dire que la location serait encore plus avantageuse que ce que cette carte montre. Clairement, le risque est du côté du propriétaire.

D’autant plus qu’il manque un élément très important dans les hypothèses du bien acheté : l’immobilier s’amortit.

La pierre s’use et bien la conserver coûte cher

Hé oui : si vous voulez conserver votre bien en bon état vous devez prévoir d’avoir suffisamment d’argent pour pouvoir le « reconstruire » tous les 80 ans ou 100 ans si vous êtes dans de la vieille pierre ou 50 ans dans une construction moderne. Toiture, charpente, cheminées, maçonnerie se dégradent lentement et vient un moment où il faut payer la rénovation lourde du gros œuvre. Je ne parle pas des huisseries, volets, plomberie, sanitaires, révisions de toiture et autres bricoles mais bien de gros œuvre.

C’est ce qui explique que les châteaux en bon état que vous voyez ont, le plus souvent, changé de main et ne sont pas restés dans la même famille. Les descendants de ceux qui s’étaient enrichis et avaient bâti en voyant grand n’ont en général pas les moyens d’entretenir (sauf à avoir refait eux-mêmes fortune régulièrement toutes les deux ou trois générations).

La prise en compte l’amortissement augmenterait encore les durées de rentabilisation de l’achat d’une résidence principale. Si par la suite, vous comptez mettre en location votre bien, le rendement obtenu risque de vous décevoir.

Le rendement locatif net après impôts est dérisoire

La situation de l’immobilier est devenue si catastrophique que, fin 2023, la députée Renaissance du Finistère avait été chargé de propositions de réformes de la fiscalité locative. Sans surprise, les propositions du rapport sont ineptes. Il faut dire que le problème étant mal posé, les solutions étaient difficiles à trouver.

Enoncé du problème :

« étudier les évolutions possibles de la fiscalité locative, intégrant la prise en compte de la durée de la location dans le but de favoriser la location longue durée à titre de résidence principale ; simplifier la fiscalité locative en faisant des propositions amenant à la convergence des régimes fiscaux ; maintenir une offre locative privée à loyers abordables avec des critères sociaux et une meilleure performance énergétique ».

Comme toujours en France, la fiscalité est vue comme un levier pour distordre un marché. Dans ce cas précis, les autorités souhaitent avantager la location longue durée à titre de résidence principale. Pourquoi donc ? Pourquoi ne pas avantager la mobilité professionnelle par exemple ? Ou encore développer l’offre locative privée à loyers abordables avec des critères sociaux ? Pourquoi vouloir transformer les propriétaires bailleurs en bailleurs sociaux ? Ce n’est pas leur rôle. Enfin viser une meilleure performance énergétique. Propriétaires et locataires seraient-ils incapables de compter et de savoir s’ils préfèrent un petit loyer et des charges locatives plus importantes, ou l’inverse, en calculant l’amortissement de travaux d’isolation ?

Mais dans ce rapport (que vous pouvez télécharger sur ce lien) figurent quelques tableaux intéressants, notamment sur les amortissements. 

Ces données sont assorties du commentaire suivant :

« la distinction entre charge et amortissement est effectuée selon le principe suivant : les dépenses liées à l’entretien courant du logement sont considérées comme des charges (et ne sont donc rattachées, en une seule fois, qu’à l’exercice correspondant à la dépense), et seules celles liées à une création de valeur (comme les travaux d’agencement ou d’aménagement) peuvent donner lieu à un amortissement. En tout état de cause, l’opportunité́ d’un amortissement et la durée associée sont déterminées par le détenteur du bien et de son expert-comptable et sous le contrôle de l’administration fiscale. »

Car les différents statuts fiscaux du bailleur en meublé l’autorisent à déduire des amortissements de ses revenus. C’est ce qui explique que la rentabilité de la location meublée soit supérieure à celle de la location nue.

Pour illustrer ce point, voici un autre tableau comparatif de rentabilités extrait du rapport. Toutes les hypothèses retenues sont détaillées dans ledit rapport.

Vous constaterez qu’au-delà d’un certain revenu, il devient aventureux d’être propriétaire bailleur. Les investissements peuvent conduire à des pertes à La Rochelle ou Montpellier. La location meublée classique peut apporter une petite marge de manœuvre mais si vous prenez en compte l’amortissement total du bien elle est vite rabotée. Quant à la location meublée de courte durée, vous vous retrouvez à la merci du bon vouloir des municipalités qui ont tendance à réprimer ce mode de location associé au « surtourisme », selon la dernière expression à la mode.

En réalité, la seule motivation de l’investissement immobilier reste actuellement  la protection contre l’inflation. Hélas, cette protection se paie par une fiscalité confiscatoire.